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浅述几类公证中的告知事项

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稿件来源: 包头市宏鉴公证处发布时间:2015-11-27 09:10:03

  我们办证时使用的告知书的内容仅仅阐明了公证当事人申办公证的基本权利和基本义务,其所申办的公证事项不同,所享有的权利和应尽的义务也不尽相同,具有相当的广泛性。公证当事人对自己申办公证事项所涉及的有关事项并不十分了解,如果公证员不加以告知和提示,很可能造成当事人所申办的公证事项不完善、甚至潜藏着纠纷和隐患,事后一旦发生纠纷,公证当事人会责怪公证员没有尽到告知义务。因此告知义务对公证员的业务水平提出了更高的要求,公证员不仅仅要把握公证事项的真实性、合法性,还要将公证事项的法律意义和可能产生的法律后果告知当事人,这样就可以产生当事人预期的法律结果,避免纠纷。下面,笔者就委托、声明、遗嘱、强制执行效力的法律文书公证这四类公证来和大家探讨一下相关的告知事项。

  一、委托公证的告知事项

  实践中我们办理的委托公证大多都是关于二手房买卖的,很多卖方(委托人)认为到了公证处,办理了委托公证,房款拿到了,事情就办完了,不管受托人将房屋过户给谁和自己都没什么关系了。有些卖方是被中介带过来的,对委托的法律意义和法律后果只是略知一二。而买方认为自己拿上委托书就可以高枕无忧了,尤其是一些自认为有经验的中介,拿上委托书后房本迟迟不予过户。殊不知委托公证无论对卖方还是买方都是有风险的。这就需要我们全面告知,严格把关,办证时,除了一些基本的事项之外,还应告知双方如下事项:

  (一)对卖方(委托人)的询问和告知

  办理委托书的原因本来是委托人不方便亲自办理过户等相关手续,但是实际上有的委托书是因为中介炒房而暂时不予办理过户等手续,等委托人办完委托公证后,受托人找到新的买家才办理过户手续,这期间房屋的情况可能会发生一些变动,会存在风险,为了保护委托人的利益,笔者认为应该问清办理委托书的真正原因,按真实发生的法律关系对委托人进行询问,特别告知如下事项:

  1、询问卖方房本是否真实,房屋是否有共有人,是否有抵押、查封、扣押等权利受限制的情况,告知其房本如有虚假、房屋如有权利受限制的情况须承担法律责任。

  2、询问委托人之前是否对这套房子办理过类似的委托公证,或者是否处分过这套房子,告知其如果有的话委托人须承担法律责任。

  3、询问受托人是谁,和卖方是什么关系;买方是谁,有没有和买方签订好的买卖协议,然后将买卖协议复印留底。以免委托人对买方及受托人的情况一无所知。

  4、询问委托书要不要明确房屋过户到谁名下,如果委托人决定不予明确的话,告知其受托人不用经过委托人的同意就可以拿上委托书直接把这套房子过户给其不知情的人。

  5、询问委托有没有转委托权,告知其如果委托书有转委托权的话,受托人可能会办理转委托的公证把房子卖给其他不知情的人,到时候如果出现问题可能会找房主承担责任,因为房屋的产权是以房本为主的。

  6、提醒委托人等买方全部支付了购房款,相关手续结清之后再将委托书给受托人,否则受托人拿上委托书就直接过户了。

  (二)对买方的告知

  委托书本来是单方的法律行为,但是因为涉及到房屋买卖这一双方法律关系,买方对其中的利害关系不甚了解,为了维护买方的权益,减少不必要的麻烦,笔者建议办证时对买方也做笔录进行询问,特别告知如下事项:

  1、告知买方应该调查房屋、核实房本的真假,调查房屋是否有别的共有人、抵押、查封、扣押等权利被受限制的情况。如买方自己没有核实,应申请公证处核实房屋的权属状况,但需支付一定的费用。

  2、告知买方应调查了解房主是否有对这套房子办理过类似的委托公证,或者是否处分过这套房子。

  3、告知买方尽快过户,如果不过户的话存在风险,房主有可能会另行处分这套房子或者再办理委托书公证,也有可能挂失补办新的房本,而且如果房主有债务的话,房子有可能被查封,因为房子不过户的话,房子一直都是房主的,到时候买方的权利得不到保障。

  4、房主办理委托书中如没有明确房子过户到谁名下,告知买方受托人可以不经过任何人的同意就可以拿上委托书把房子过给别人,能不能过到买方自己或其指定的人名下需买方自己负责。

  5、问清买方和受托人的关系,以确保受托人能把房屋过户到买方指定的人名下。

  二、声明书公证告知事项

  实践中,可以办理声明书公证的情形很多,有些声明的内容是纯粹的单方行为,只是涉及声明人本人而与其他人无关的事项。这类型公证除了告知声明人公证的法律意义和法律后果之外,要告知声明人如果规避法律的行为须承担相应的法律责任,还应特别告知公证只证明其声明行为的真实性,不对声明的具体内容确认,声明内容的真实性由声明人自己负责。

  有些声明书,如房屋权利的转让、商标权利的转让关系到权利的受让方,为了保证受让方的权利万无一失,笔者建议对当事人处分权利的声明书在公证时应告知当事人相关事项。

  (一)对声明人的告知

  1、询问声明人其所拥有的权利证明是否真实,是否有权利受限制的情况,否则须承担法律责任。

  2、询问声明人之前是否办理过类似的声明书公证,或者是否将上述权利转给了他人,否则声明人须承担法律责任。

  3、提醒声明人等受让人支付了全部的价款之后再将公证书交给受让人。

  4、告知声明人要配合受让人办理过户或更名手续,否则须承担相关责任。

  (二)对权利受让人的告知

  1、告知受让人应核实权利证明的真假,相关的权利是否有被限制的情况以及声明人是否有完全的处分权利。

  2、告知受让人应调查了解权利人是否有对相关权利办理过类似的声明书公证,或者是否转让过上述权利。

  3、告知受让人应去权利变更部门对相关权利的情况进行调查了解,以及持本声明书是否能办理过户、更名手续。

  4、告知受让人尽快办理过户、更名手续,并告知其期间可能存在的风险。

  5、在涉及商标权利转让的情况下,如果国家商标局只是受理了声明人的注册申请,而没有核准商标权,声明人手中只有注册申请受理通知书,这就要告知受让人上述商标权的所有人还没有最终确定,是否能办理变更手续需受让人自己承担后果。

  三、遗嘱公证的告知事项

  我们平时办理的遗嘱公证基本上是处分房屋的,除了一些基本的事项外,笔者在此特别强调要询问和告知立遗嘱人如下事项。

  1、询问立遗嘱人否所处分的房屋是否有权利受限制的情况。

  2、如果立遗嘱人为夫或妻一个人,告知其立遗嘱只能处分房屋中属于其本人的那部分财产,而不能处分整个房屋。

  3、如果立遗嘱人是夫妻两个人,询问其遗嘱是分开立还是立在一起,告知其如果分开立,先去世一方的遗嘱先生效,而另一方则可以变更或撤销遗嘱。如果立在一起遗嘱等两个人都去世以后才生效,但后去世的一方就不能变更或撤销遗嘱了。

  4、询问立遗嘱人所处分的房屋是否作为继承人的夫妻共同财产。

  5、询问立遗嘱人的身体状况,告知其在神志清醒的情况下可以随时变更或撤销公证遗嘱,并告知其公证遗嘱的特殊效力。

  6、告知立遗嘱人立遗嘱后要对遗嘱保密,否则会引起不必要的麻烦。

  四、赋予强制执行效力的借款协议公证告知

  办证中,我们经常遇到的、容易引起争议的赋予强制执行效力的借款协议公证就是私人借贷公证了。有时借款人因为一时缺钱,懵懵懂懂的被出借人带到公证处办理公证,地位非常的被动。而出借人也因为利益的驱使,未慎重调查核实抵押物就发放借款,待借款人不能按时偿还借款时就会遇到执行难的尴尬。因此,我们要尽到对双方的告知义务。

  (一) 对借款人的告知

  很多借款人对赋予强制执行效力的借款协议的法律意义和法律后果都是一知半解,我们不能理所当然的认为借款人来到公证处办理公证就什么都懂,即使有赋予债权文书强制

  行效力公证告知书,由于一时心急,借款人也未必能看明白。所以我们要告知借款人赋予强制执行效力法律文书的法律意义和法律后果及其他相关的事项。

  1、由于私人借贷还要公证房地产抵押合同,办理房屋的抵押登记,如果出借人还要求借款人办理有关房屋转让的委托书公证,告知其该行为违背有关法律的规定,借款人应拒绝办理。

  2、告知借款人借款利息应不高于同期银行贷款利率的四倍,借款合同自出借人发放借款时生效。

  3、告知借款人如果出借人发放借款的时候提前从本金中扣除利息的话,借款人有权拒绝。

  4、特别要询问借款人办理公证是否是其真实的意思表示,避免借款人因为其他原因被出借人胁迫来办理公证。

  (二)对出借人的告知

  出借人相对借款人来说对赋予强制执行效力的借款协议的法律意义和法律后果比较了解,但是我们也不能掉以轻心,而且出借人对抵押物的核实比较疏忽,我们要告知相关事项,以免执行难的时候一筹莫展。

  1、告知出借人申请强制执行的期限为借款到期之日起两年,以免错过申请强制执行的期限。

  2、告知出借人应该调查抵押房屋,核实房本的真假,调查房屋是否有别的共有人、抵押、查封、扣押等权利被受限制的情况。

  3、告知出借人应调查抵押房屋的住户情况,如果抵押人只有这一套房屋或者房屋里住有老人和小孩的话,一旦借款人违约,所抵押的房屋人民法院将不易执行。

  4、如果双方约定的违约金过高的话,告知出借人法律将不予保护过高的违约金。

  5、告知出借人应核实借款人借款的用途,如果出借人明知借款用途非法而发放借款的话,法律将不予保护出借人的利益。

  6、告知出借人办完公证后一定要做抵押登记,抵押权自登记时设立,出借人应在办理完抵押登记后再给借款人发放借款,否则其利益得不到保护。

  办理公证的种类很多,而且每次公证遇到的实际情况也不尽相同,这就需要我们丰富相关知识,不断地完善告知事项,尽到告知义务,减少办证风险,为当事人的利益保驾护航。

  (注:该文作者吕艳,获2012年度包头市公证协会论文评比优秀奖)

(责任编辑:邢春梅)
 
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