发生继承的“借名登记”房屋如何登记回实际所有人名下?
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稿件来源: 拉丁鹰公证咨询组 公证文选发布时间:2016-07-21 13:33:14

  提问人:毛彩云公证员

  . ▲问题:当事人自称:因房产所在地地方政策原因(当时政府部门为保护民居,不允许登记给公司),甲公司委托公司法定代表人张某购房并将甲公司出资购买的房产登记在张某名下。现张某因交通事故死亡,出资人甲公司请求房管部门将产权登记回公司名下。房管部门有两种意见,一是按自然人继承后再买卖回公司;二是让公司及死者的所有继承人均确认房产确属公司资产即可办转移登记。现当事人到我处申请办理法定继承人确认房产属公司的声明书公证,这种情况,能否办理?

  答复:“借名登记”是目前不动产登记中的一个难点问题,从其借名的原因上来看,有避税、避政策、隐瞒非法所得等,但是究其根本,大多都有规避法律法规、政策的因素在内。因此,对于此种问题一般分两种情况处理:无纠纷的等符合法律法规、政策的情况下,双方配合转移登记给实际产权人;有纠纷的,诉讼后按生效法律文书办理相应登记。本案特殊之处在于名义产权人意外死亡,无法配合办理相应手续,此时就产生了继承权和实际物权的冲突。

  因此,对于本案来说,除了实体上要解决所有权归属的实质性问题以外,还得处理登记上的如何申请的程序性问题;对于当地房管部门的意见中的两种做法,第一种是处理无纠纷借名登记的惯常性做法,实体和程序上都没有问题;第二种做法则有可能在程序法上有瑕疵,因为其最终需申请的是转移登记,而按照法律规定,正常的转移登记应该由双方申请。法定继承人来公证处办理声明公证,声明该房屋的权属为公司所有,那到时候公司是以什么法律地位来申请,是实际产权人,还是继承人?在非继承人和没有生效法律文书的情况下,单方申请的法律依据是不足的,并且继承人是否有权如此声明,其法律事实和法律效力到底如何?

  综上,咨询组认为:建议当事人按照房管部门的第一种做法来办理,做一个继承权公证加委托转移登记的委托公证用以办理相关手续;如果当事人一定要按第二种方式来做声明公证,则必须明确告知法律后果和免责条款,不对声明内容的真实性和合法性进行审查,以免登记部门采用后将责任转嫁给公证处。

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  法律依据:1.《中华人民共和国物权法》第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。【因继承或者受遗赠等而取得物权】

  第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。【非依法律行为享有的不动产物权变动】

  2.《不动产登记操作规范(试行)》 2.1.2 单方申请属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请: 1 尚未登记的不动产申请首次登记的; 2 继承、受遗赠取得不动产权利的; 3 人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

(责任编辑:奚天宝)
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