继承不动产公证与否,律师必须了解的八个方面
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无讼阅读微信公众号发布时间:2017-02-04 15:50:47

作者:崔文强

不动产登记中涉及继承、遗赠等登记业务,一直以来都属于较为繁琐的业务。但鉴于在房地分别登记模式下,登记机构皆要求申请人公证后方予以受理。但是随着《司法部、建设部<关于房产登记管理中加强公证的联合通知>》的废止及《不动产登记暂行条例》及其实施细则和操作规范的相继出台,公证似乎正在逐渐淡出不动产登记的舞台,那么在继承不动产时究竟应选择公证还是径自向不动产登记机构提出申请呢?

在实务之中不乏当事人咨询此类问题,亦有执业的律师同窗询问相关业务操作。故而笔者此文有意以律师为视角,就律师在接受当事人咨询或涉及相关业务之时,应向当事人了解与问询的几个方面的信息进行梳理,以期望能够针对涉及不动产的继承、遗赠等相关业务的咨询提出较为优化的建议或意见。

首先,应了解继承人之构成情况,必要之时可细化了解其工作属性及经常居住地。

针对继承人之构成可初步判断继承的难易及选择公证与否的方向。比如,继承人人数众多,皆多为兄弟姐妹,家庭工作状况迥异,那么针对发生纠纷的可能性判断上便应持谨慎态度。对于居住的之了解出于便利之考虑。因无论公证与否,被继承人都应配合办理相关手续。倘若有继承人居于外地甚至国外的,则应考虑办理相关公证委托事项,以最大限度的减少其奔波的繁琐,便利继承的顺利进展。同时针对遗嘱公证业务是不允许委托的,了解继承人居住的分散程度及继承人构成范围乃是提供建议的前提。

其次,了解继承人的意向及经济承受能力。

若继承人意见较为统一的主张采公证或不采公证,应在尊重当事人意见前提上提供建议。其经济承受能力若较强,则可在公证与径自至登记机构申请两者之间就平衡风险和预防成本上进行比较进而做出建议。

其三,询问有无代位继承及转继承情形。

若存在代位继承或转继承之情形,更使业务变的繁复,且存在需提交死亡证明等材料的需求,倘若径自至登记机构申请,登记机构受理时限可能会无限拉长,增加时间成本。且若代位继承或转继承的继承人为未成年人尚存在其法定代理人代为申请的情形,应予以特别提醒注意。

其四,询问被继承人生前有无遗嘱,遗嘱份数及形式。

合法遗嘱排斥法定继承,且多份遗嘱及不同形式的遗嘱之间都会引发冲突,纵使公证之遗嘱亦可能最终无法继承财产。故而对于已经办理遗嘱公证的,应尽量建议其办理继承权公证,如此可免去再提交继承人死亡证明、无其他遗嘱等类似证明之麻烦。

其五,咨询当地不动产登记机构是否已经开展径自申请的继承登记业务。

不动产统一登记为以新兴事物,统一登记业务在全国刚刚铺展开来,原房地分别登记模式下采公证前置审查模式为较为统一的共识,故而现今许多地区对于继承类业务尚未有具体的操作流程,以至于业务无法正常开展。

现今多地已经陆续开始探索继承登记的工作流程,例如北京已经下发《北京市继承(受遗赠)不动产登记工作程序(试行)》,相信此项工作会日渐得以开展和完善。诚然不动产登记机构以不采公证不予受理为行政违法的行为,纵使是在房地分别登记模式下,因登记机构强制要求公证而被判败诉的案例亦不在少数。

但是本着便利当事人的原则,不宜在登记机构因内部业务所限不予受理上过分纠结。实务中不乏有律师针对登记机构暂时不予办理未公证的继承业务声明要起诉登记机构,但是为此浪费的必然是当事人的时间成本和精力。若能在明确当地登记机构业务受理流程情形下有针对性的为当事人提供意见,自然比一味的纠结于登记机构之违法要更为妥当。

其六,了解当地公证收费政策。

2013年发改委、财政部联合下发了一个关于降低部分行政事业性收费标准的通知,其中涉及继承受遗赠等公证事项的收费标准由受益额的2%下调为依据受益额的递增依次递减,分档计收。其中受益额20万以下的按不超过1.2%收取;20万至50万部分,按不超过1%收取;50万至500万,按不超过0.8%;500万至1000万,按不超过0.5%;1000万以上按不超过0.1%收取。同时各地又有针对特殊群体的公证服务费减免政策,比如低保或符合法律援助条件的群体等,需针对不同地域具体咨询了解。

其七,掌握家庭和睦关系,潜在纠纷可能。

了解此情形其目的在于掌握潜在的纠纷风险,倘若纠纷风险较大,若公证则其预防功能要强于径自申请登记。因登记机构本身审查能力有限,而公证机构在针对此项业务的开展上已经十分成熟,且公证的证据效力较强,一旦因继承发生纠纷,其预防作用亦十分显著。

其八,在了解了以上情形之后,律师对当事人提供意见,自然应自公证与否之优劣进行分析,在继承涉及产权转移的办理上无非继承权公证与至登记机构径自申请。

两者可谓各有优劣,律师自应向当事人释明,并结合当事人情形提出建议。

就继承权公证而言,其优点在于流程明晰,公证机构业务熟练,被继承人可根据公证机构要求按图索骥准备资料;其次继承权公证证据效力较强,预防纠纷作用明显;再者继承人在经公证后可持公证文书至不动产登记机构单方申请登记,免去了登记机构再次审核之繁琐,其为公证机构前置审查代登记机构履行了审查职责。然而继承权公证同样存在费用较高,服务机械不够人性化的缺点。有时甚至造成其预防成本大于其救济成本的不经济之状,导致很多当事人闻公证而生畏。

对于向登记机构的径自申请登记,此业务尚处探索阶段,缺点显然是业务不够精熟,办理时限及流程繁琐,并可能给申请人增加多次往返的负担。同时登记机构在审核能力上显然不及公证机构,针对继承业务,需要对申请人身份,亲属关系,死亡事实,被继承财产权属,有无遗嘱或遗赠抚养协议等内容进行审核。而此审核显然在受理之前,是不列入办理时限的,此期限长短与登记机构业务规范程度,受理审核人员业务水平及申请人资料及配合程度有极大关联,具有一定不确定性。

同时倘若继承人隐瞒真实情况,进行虚假登记的,若登记机构未能审核发现,则其登记涉诉风险仍然存在,虚假登记之申请人亦难脱责任。然而其优点便是无需高额费用,受理审核通过后核准登记,免去了当事人公证机构和登记机构两头跑的繁琐。

童悦敏
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