房产限购政策加码 变通规避存在风险
房产交易需注意这六大风险
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稿件来源: 滨海时报发布时间:2017-04-11 09:18:37

在社会生活中公证逐步为广大群众了解、认知和接受,更多的人愿意通过公证这一有效法律手段来维护自身的合法权益。随着近期政府对房地产市场进行认购认贷、延长社保缴费年限的限购政策出台,很多当事人致电公证处咨询有关公证事项,其中涉及到“先办公证后过户” “不过户只公证”的房产交易情况比较多见。在房地产交易中,有些情况确实是需要做公证的,但有些做法则是存在较大风险的。

注意把握公证与产权过户的关系

情形之一:限购政策出台后,张小姐全款购买了一套二手房,但由于本人连续缴纳社保的年度不足,与房主约定房产证存放在张小姐手里暂不过户,双方办理一份房产买卖公证,待张小姐社保缴费期达到政策规定时限后,再办理过户手续。张小姐询问这份房产买卖合同能否公证?

公证提示:公证处可以对双方的房产合同办理公证,证明双方交易事实。但根据我国《物权法》,物权转移以登记为准,只公证而不过户,公证证明了双方交易的真实性,却不能够起到转移房屋所有权的法律效力,买方并不能够获得房屋的产权。在房屋款交割后,房屋产权还处于不稳定状态,房主仍然可以补办房产证,如果房价暴涨,卖房者反悔将房产另行售出,张小姐承担着很大的风险。

情形之二:李先生购买了一套二手房,房主要求全款支付,由于该房产尚不足两年,为了免交增值税,房主同意办理委托书公证,委托李先生在房产满2年后全权办理房产过户手续。

公证提示:建议购房者买二手房时不要一味贪图便宜。即使持有房主的全权委托书,但在房产证变更过户之前,房主仍然有权不经过购房者同意而撤销委托或另行办理公证委托他人全权处置房产。假如卖方因房屋增值大而要求取消交易,法院就此类纠纷判决时也不一定会将房子判给买方。另外,在房产过户之前,卖房人如果由于民事诉讼、刑事惩罚等原因,使得房子被查封、抵押,买方一旦购买,也将承担很大风险。

情形之三:外地来新区求职的小伍急于购买一套住房,但资金紧张,打算购买一套城郊的二手小产权房,因为没有产权证,双方商定办理一份买卖合同公证。

公证提示:购房者如果购买了小产权房,那就无法取得合法房产证,一旦房子不符合城市规划,政府就会对这类房屋进行无偿拆除,所有损失只能购房者自己承担。由于小产权房没有产权证,双方交易即不存在合法的标的物,公证处对于小产权房的公证也是不予受理的。

房产交易中需要注意的几种风险

风险之一:为了想要逃避有关税费规定,暂不过户。这样的房子虽然有了产权,看上去很保险,但仍存在着交易不成功的风险。由于房屋整体出于增值趋势,卖房者可能因房屋增值大而要求取消交易。虽然签订了合同,也进行了公证,但法院就此类纠纷判决时,不一定会判房子属于购房者。

风险之二:房屋权利受到限制的风险。房屋产权所有人由于民事诉讼、刑事惩罚等,使房子被查封、抵押,卖方权利就不能全面行使。如果购房者购买了这样的房子,将承担很大风险,房子可能被没收、拍卖,购房者只能向卖房者要求返还本息。

风险之三:房屋共有人不同意卖房。房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫,购房者在买房时最好请专业人员或有关机构协助核实房屋共有情况和共有人的真实信息,并征得房主与共有人都同意出卖房产后再行交易。一般来讲,申请办理合同公证,公证员会通过对房主婚姻状况调查和身份核验等手段比较稳妥地预防风险。

风险之四:卖房者对房屋没有产权,只有使用权。比如一些单位分房后,房子就由职工一直居住,但是单位并没有将房子产权转给职工个人,此时居住者对房子只有使用的权利,而没有买卖的权利。这样的房屋买卖合同,一般公证处不予公证。

风险之五:联建房、小产权房拿不到产权证。购房者在购买这类房屋后,是无法取得合法房产证的,如不符合城市规划,政府可以对这类房屋进行无偿拆除,所有损失只能购房者自己承担。此类交易行为,公证处不予受理。

风险之六:产权证仍在办理的过渡类型房产。购买产权证还没有下发的商品楼房,开发商可能会推迟给一手购房人发放房产证,二手买房人面临在约定时间拿不到房产证的风险。因为不具有房产证,公证处对此类交易行为一般也不予办理公证。【文:楚轩】

(责任编辑:童悦敏)
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