公证视野下的房产单独所有研究
我要纠错【字体: 默认 】【打印【关闭】
稿件来源: 方圆公证微信公众号发布时间:2017-07-20 13:37:31

 

  在公证实务中,我们经常会见到房屋所有权证上登记为一方单独所有,对于这种登记为“单独所有”的房屋,公证实务中应该如何处理,是否可以认定为登记者的个人财产,是否还需要审查婚姻状况等等,公证行业历来存在争论。本文旨在从公证视野下对房产单独所有问题进行研究,提出笔者对于公证事务中应该如何处理此类问题的看法。

  一、单独所有的含义

  追本溯源,我们需要先厘清单独所有的含义。对于单独所有,未见出现于法律、法规层面,在法学教科书中,也出现得很少,所以并不是一个严格意义上的法律概念。[1]其主要是作为房产登记上的概念出现,2008年5月6日,住建部印发《房屋登记簿管理试行办法》,办法附件《房屋登记簿记载内容说明》详细明确了房屋登记簿及房产证填写内容,其中有一项共有情况填写的说明:记载按份共有或共同共有。不属共有情况的,填写单独所有;属于共有情况的,填写按份共有或共同共有。在附记栏中注明共有人及共有份额。这是第一次出现“单独所有”字样。2016年5月30日,国土部印发《不动产登记操作规范(试行)》,规范附录A.5询问记录格式:2、申请登记的不动产是共有,还是单独所有?答:(请填写共有或单独所有)。3、申请登记的不动产是按份共有,还是共同共有?答:(共有情况下,填写按份共有或共同共有)。这是最新的登记规范中出现的单独所有字样。

  综上所述,我们可以看到,单独所有是一个房产登记上的概念,意味着在房屋登记上没有其他共有人,不存在共同共有或者按份所有的共有关系,房屋仅登记在产权证的登记人一人名下。但我们应该注意到,在适用2008年住建部《房屋登记簿管理试行办法》之前,房屋也仅登记在一个人名下,房屋所有权证上只有一个登记人,但在房屋所有权证上并无加注“单独所有”四字。这种情况从登记上的意义而言,与房屋所有权上加注了“单独所有”四字相比并无任何不同。我们有的公证人员认为,登记为单独所有的可以认为是登记人一人的财产,但虽然登记在一人名下,如果没有加注单独所有四字,则不能排斥夫妻共有,这种看法显然是不正确的。只要登记在一人名下,无论是否加注单独所有四字,在法律含义上是完全一样的。

  二、单独所有房屋与夫妻共有的关系

  在实践中,登记在一人名下为单独所有的房屋,焦点问题自然是与夫妻共有财产的关系。即登记在一人名下,在物权上能否排斥夫妻共有,以及该登记人是否享有完全的处分权(买卖、赠与、抵押等)。

  对于这个问题,大体有三种可能出现的观点:1、登记人即为唯一产权人。登记为单独所有的房屋,即视为登记人个人财产,在物权上排斥了夫妻共有,并且该登记人具有完全的独立处分权利。2、所有权和处分权相分离。即区分对内和对外效力,从物权角度上而言,如果房屋在夫妻关系存续期间取得,并且不存在其他阻碍成为夫妻共同财产的事由,虽然登记在一人名下,但仍然视为夫妻共同财产。在家庭内部的法律关系中,如离婚、继承等情形下,非登记一方仍然作为共同财产所有人。但在外部法律关系上,登记人具有完全的处分权,因物权登记具有公示和公信效力,第三人通过查阅登记簿,足以相信登记人即为产权人,具有完全的处分权利,登记人处分房产时,无需经过配偶同意,该处分行为有效。3、夫妻共有无需在登记中反映。即认为夫妻共有是依据婚姻法的一种非法律行为取得物权的方式,不必须要在登记中反映出来,虽然登记在一人名下为单独所有,但已经转化为夫妻共同财产,夫妻双方有平等处分权,登记的一方擅自处分房屋为无权处分。从第三人角度,不应仅通过不动产登记簿即判断房屋所有权人,而应该对登记人的婚姻状况尽到审慎核查义务,结婚作为客观事实,具备了公示特征,无需另外公示。

  从公证的角度,对于这个问题应该采用哪种观点,需要综合考虑登记现状、司法实践、公众的一般态度和情感、法律逻辑等,并且符合公证其自身的特点和规律,寻求合理和衡平。

  从不动产登记现状来看,由于没有全国的法律规范对不动产登记是否要审查申请人的婚姻状况从而确定是其个人财产还是夫妻共同财产作出规定,所以各地在登记上采取了不同的模式,主要有以下三种:

  1、严格审查模式:采用这种模式地方登记机构会要求申请人必须提供结婚证或者离婚证、未婚证明等来证明其申请的不动产的取得是否属于婚内取得,如果是婚内取得的,则还会要求申请人的配偶共同申请,或者填写财产约定,同意约定为申请人个人所有。

  2、形式审查模式:采用这种模式的地方登记机构也会要求当事人提供婚姻证明或者当事人声明自己的婚姻状况,以及声明该不动产属于其个人财产。如果其回答为共有财产的也会要求登记为夫妻共有。

  3、不审查模式:采用这种模式的地方登记机构不特地的审查申请登记的不动产是否会有法定夫妻共有的情况,仅以登记发生原因文件和申请人的询问答复为单独所有来登记为个人财产。更有甚者即使提供婚姻证明要求办理为共同财产也不允许。

  从司法实践的角度,对于登记在一人名下的房产,哪怕是登记为单独所有,如果在夫妻关系存续期间取得,满足根据法定财产制为夫妻共同财产条件的,法院一般不会认为是登记人个人财产,而均认可为夫妻共同财产。

  从社会公众的一般认知角度,由于夫妻共同房屋仅登记在一人名下是较为普遍的现象,而较少有夫妻去要求变更登记在两人名下,对于这种登记在一人名下的单独所有房屋,夫妻间一般均认为是夫妻共同财产。

  从不动产登记现状看,并没有全国的统一规范将依据婚姻法法定财产制从而形成夫妻共有房屋纳入到登记之中,很多地方对婚姻关系进行形式审查甚至不审查,甚至有房屋登记部门的人员撰写文章,明确反对登记部门在登记中审查婚姻关系。[2]其在文章中指出“婚姻关系证明不是物权证明,不能作为享有特定物权的依据”,“房屋登记审查申请人的婚姻状况没有法律依据,属于滥用职权,与依法行政的行政法治要求相违背”。既然登记部门并没有把夫妻共同财产问题纳入到登记的审查范围之中,登记主要审查的还是依法律行为发生的物权变动。在这种情况下,如果因为登记为单独所有,所以就排除了未登记一方依婚姻法法定财产制取得共有物权,虽然在贯彻物权登记的公示公信效力,保护交易秩序的稳定上有好处,但在保护配偶权利维护家庭稳定方面来看明显是不公平的,既不被司法判例认可,也不被社会公众所认可,是不符合我国目前实际情况的。

  所以,房屋虽然登记在一人名下为单独所有,但如果在夫妻关系存续期间取得,不影响登记人的配偶依据婚姻法的法定财产制取得共有物权,该房产仍然是夫妻共同财产。这一观点是法律界普遍认同的观点。

(责任编辑:刘昂)
0
 
通知公告
·司法部关于任命高明洁等73人为公证员的决定
·司法部关于免去曾庆云等25人公证员职务的决定
·司法部关于任命马青春等85人为公证员的决定
·司法部关于任命张亚等148人为公证员的决定
·司法部关于任命郭全旺等55人为公证员的决定
·司法部关于任命霍省身等103人为公证员的决定
·前海公证处与法院共推司法辅助事务集约管理
·公证改革照着现实热点去
·司法部:对公证质量问题要“铁面检查”
·“小法”的一生与公证结缘
·陕西召开全省公证体制改革机制创新动员部署会
·心怀感恩 智圣公证处为革命家属办理继承公证
·第二届“公证信息化协同创新”论坛成果分享
·安徽公证事业创新发展纪实
·中国公证协会第八次代表大会召开
·第七届全国优秀公证处、公证员风采录
·中法公证业务研讨会
·上海市东方公证处金融公证研讨会
版权声明 | 关于我们 | 联系我们 | 网站地图
中国公证协会版权所有 Copyright All Rights Reserved.2002-2013
  1. 联系邮箱:gz@chinanotary.org
  2. ICP 备案:京ICP备05004981号