“死者所购”房产是否属于遗产之法律分析
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稿件来源: 北京市长安公证处微信公众号 作者:陈豪彬发布时间:2017-08-31 11:29:28

  近日接待了一位当事人丁某,其父亲丁大在1998年去世, 1年后其父原单位通知凡单位职工可购买单位福利房,丁某听说后,觉得是个机会,于是就以其父亲的名义向原单位申请购房,并享受其父亲的工龄减免了部分房款。同年,其父亲原单位以丁大的名义为丁某办理房产证,并由丁某支付了全部的购房款。2013年2月20日,国务院常务会议确定五项加强房地产调控的政策措施,民间简称“国五条”。各地在落实“国五条”时都出台了相应的实施细则,其中以北京最为严格,明确“自2013年3月31日起禁止京籍单身人士购买二套房;严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税,出售五年以上唯一住房免征个税……”。丁某想赶在京版“国五条”实施之前将其父亲名下的房产出售,以免承担20%的个税,但是在前往房屋管理部门询问出售事宜时,被告知需要办理继承手续。丁某前来长安公证处咨询继承权公证事宜,在审查了丁某提交的房屋所有权证和丁大的死亡医学证明后,笔者产生一个疑问:为什么在其父去世一年后,其父单位和丁某签订了购房合同,而房屋管理部门却将房屋所有权证办理登记在丁大的名下?上述房产是否属于丁大的遗产?但在本文中,笔者主要想讨论的是上述房产的定性,即是否应当按照遗产处理?

  笔者查阅了我国法律法规中对涉及不动产作为遗产的相关规定,主要有如下法律法规:

  一、《中华人民共和国物权法》第二十九条:“因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或受遗赠开始时发生法律效力”。

  二、《房屋登记办法》(中华人民共和国建设部令第168号)第十二条第二款:“有下列情形之一,申请房屋登记的,可以由当事人单方申请:……(三)因继承、受遗赠取得房屋权利”;第二十二条:“发生下列情形之一的,当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记:……(四)继承、受遗赠”。

  三、《土地登记办法》(中华人民共和国国土资源部令第40号)第七条:“土地登记应当由当事人共同申请,但有下列情形之一的,可以单方申请:……(三)因继承或者遗赠取得土地权利的登记”。

  结合相关法理和上述规范性法律文件的规定,可以看出本案中所涉及的房产如果被认定为遗产,丁某只要在没有争议的情况下顺利办理继承公证手续后,凭继承权公证书即可前往房屋和土地管理部门单方申请办理所有权变更,此种情形也就不需要在此讨论。但是,涉案相关房产恰恰是丁某在其父亲丁大去世1年后以其自己名义购买,只是登记在了被继承人丁大名下,并非是被继承人丁大死亡时所遗留的个人财产;同时被继承人丁大的原单位根据现行房改政策为丁某在购买上述房产时用其父亲的工龄为丁某减免了部分房款,根据1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第十八条的规定,城镇住房改革的数量和享受形式是:只能享受一次,且以家庭为单位。那么,丁某因使用其父亲的工龄所购买的房产中是否需要考虑丁某的母亲占有相应的份额?

  就此类似问题,原建设部(现住房和城乡建设部)在1999年在《关于唐民悦房改产权认定问题的复函》(建住房市函[1999]005号)中作出如下答复:“按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策,按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭(夫妇双方)为购房主体,且每个家庭只能享受一次。本案中,唐民悦按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠,该住房应当视为其夫妇双方共同购买。因此,我司认为,该住房应视为唐民悦与其配偶共有财产”。

  另一方面,最高人民法院也曾就同样的问题于2000年作出司法解释,《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》([2000]法民字第4号)中指出:“夫妻一方死亡后,如果遗产已经继承完毕,健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产,购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴,而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后,如果遗产没有分割,应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄,还是配偶一方的个人所得,以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产;如果购房款是夫妻双方的共同积蓄,所购房屋应视为夫妻共同财产”。

  由上述两个法律解释可以看出,配偶一方以另一方的工龄购买的住房是否属于夫妻共有财产存在争议。按原建设部的解释,根据我国城镇住房制度改革的有关政策,政策购房是以家庭为单位,夫妇双方任何一方都有权购买,且每个家庭只能享受一次。所以原建设部认为,夫妻双方以任何一方的名义购买了政策住房并享受了工龄减免,那么所购房产应视为夫妇双方共同购买。最高人民法院则认为,应视具体情况而定,不能一概而论,应多方面考虑以及通过购买时资金来源定性是否属于夫妻共同财产。单就这两个法律解释来看,应当以最高人民法院的解释为准,因为司法解释的效力要高于行政解释。遗产是公民死亡时遗留的财产,工龄优惠只是一种政策性补贴,而不是财产或财产权益。但有戏剧性的是,最高人民法院在2013年2月18日以“与现行房改政策不一致”为由,将《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》于2013年4月8日正式废止。

  在分析了相关规范性法律文件之后。笔者认为,丁某当初不具有购买其父原单位福利房的资格,根据相关政策规定,按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭(夫妇双方)为购房主体,具有购房资格的应该是丁某的父亲丁大或者是丁大的配偶(也就是丁某的母亲);因丁大已经去世不再享有民事权利,那么应该将购房资格确定为丁大的配偶,由丁大的配偶与丁大的原单位签订购房合同,并向房屋登记管理部门申请变更所有权人,将房产登记在丁大的配偶名下。现在因最高人民法院的相关司法解释已废止,根据依然有效的行政解释,该房产因丁大的配偶享受了丁大工龄优惠,所以应认定为丁大和其配偶的夫妻共同财产;对于房产中属于丁大享有的份额,才能作为丁大的遗产依照法定继承办理继承手续。至于丁某的购房出资额,其可以在遗产分割前通过主张债权,来维护自身的权利。

  作者简介:陈豪彬,北京市长安公证处业务三部公证员

(责任编辑:刘昂)
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