国内外房屋买卖公证那些事儿
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稿件来源: 北京市长安公证处发布时间:2017-10-23 10:29:36

  编者按:本文作者赵英洁(女),网名“奔走于板鸭的羔羊”,2012-2016年在北京市长安公证处任职公证员助理,后移民西班牙。作者对其曾经工作过的单位长安公证处,以及公证工作都怀有很深的感情,虽身居国外,但一直关注关心国内公证事业的发展。本文是作者在看到国内一篇关于公证的报道之后,结合自己在西班牙刚刚亲历的买房过程,对中国和西班牙两国公证人在房屋买卖过程中承担的角色、发挥的作用有感而发,让我们更近距离更真实的感受大陆法系国家(西班牙)公证在不动产领域的职能作用。

  人说:干一行,爱一行,我想,我做到了。离开北京市长安公证处一年有余,但由于曾经倾注了四年的情感,所以时刻关注着公证行业的动态。刚刚,在微信上看到了一篇关于云南省昆明市某公证处的报道,说公证处作为一个媒介,在房屋买卖过程中,承担了资金监管的第四方一职。由此,我想到了我刚刚在西班牙公证处经历的房屋买卖。

  西班牙,大陆法系的典型。而我国虽不归属于大陆法系,但在法律发展的过程中不断借鉴了别国法律,遂大陆法系的痕迹也很明显。在本次买卖合同中,我深切的体会到西班牙法律与我国法律神相似的种种。

  在国内,我们想购买二手房,恐怕能想到的途径就是去大大小小的中介公司,寻求房源。通过中介公司选房、看房,最终选中了心仪房产,通过中介找到卖家,签署定金合同、房屋买卖合同、中介的居间服务合同等。而中介公司确实在买卖交易过程中,承载着重大使命,包括房款会打入他们的资金监管账户这一重大事项。那么,近些年,由于我国房价的不稳定性,发生了诸多买卖合同纠纷,不是买家不买了,就是卖家不愿意卖了,总之,合同不能如约履行下去。而一些中介,尤其是那些小中介,根本没有很好的解决矛盾和问题的能力,甚至,也出现了多起中介携款潜逃的事件。我一直在想,国内的中介一手托两家的服务模式,是否能够实现真正的公平,尤其是买家,将全部房款打入一个以盈利为目的的中介公司账户,是否绝对的安全?可是,我一直觉得,我们别无选择,因为国内买卖房产的最佳安全模式,可能就是这样了,如果你和卖家私下交易,没有相对居中的第三方中介,恐怕更不安全了吧。所以,当我们别无选择的时候,只能选择了这种相对安全的模式,完成相对安全的交易。

  现在,有了公证处这个绝对中立的第四方介入其中,并提供了专门的资金监管平台,我觉得,足以免去了买卖双方的后顾之忧。买卖双方,在专业法律人面前,签署房屋买卖合同,并在适当的时候将全部房款汇入公证处提供的资金监管账户,无论这个交易过程如何复杂和漫长,我想,买卖双方的心里都一定很笃定。买家不用担心交易之中房款被哪方卷走,或是在未完成房产过户登记之时,房款提前归属卖家。而卖家也不用担心,房屋所有权都已转移,而房款还未拿到手。这才是让买卖双方均吃了一颗定心丸的真正第三方。对于民生大事的房屋买卖,我想买卖双方也不会在意交易过程中的这个公证成本,毕竟,它起到了至关重要的作用,少部分的投入,却赢得了几乎零风险的回报,作为一个曾经的法律人,我想,我一定会选择这种高效、便捷、风险低的途径,去完成人生中的这一重大事件。

  聊完了国内公证新举措,来说说我在西班牙,刚刚经历的房屋买卖。在这儿,人们买卖房屋,途径很多,并非首选去大小中介寻求房源。因为,很多房主卖房子,会在自己的门口亦或是阳台,挂出一个牌子“SE VENDE”,意思就是“出售”,也就是说如果你有购房需求,不嫌麻烦的话,走街串巷,查找房主自己挂牌出售的标识,直接与卖家面对面交易,无需通过中介公司,即可实现“节约型交易”,省去了高额的中介费用。在西班牙,房屋买卖交易,是法定的公证处办理,法律赋予了公证处这个职能,充当了买卖双方最具信任力的媒介。公证书,这几页纸,一旦出具,就代表了买卖交易已经完成,房屋所有权已经转移,公证当日,房主即可收款,买家即可取得房屋钥匙。也正是因为有这样的制度存在,才会有那么多买卖双方“私下交易”。无需中介信息,无需中介的房屋审核,资金监管等职能。那么有人要问,没有中介方,房款首先打到哪儿去了呢?公证处?不。在西班牙,当买卖双方确定有一笔买卖合同准备正式交易之时,首先就要通知公证处,将所有房屋资料发给公证处,公证处将审核该出售房产是否存在抵押、夫妻财产纠纷、继承纠纷、物业欠款纠纷等各种问题,房主是否有绝对的权利出售该房产等,确认该房产目前状态一切正常。可以上市交易,将约定到公证处交易时间,在这之前,买家要到银行开具支票,一张收款人为房屋所有权人的支票,以备交易当天在公证处交给卖家。前期准备工作做好,交易当天,买卖双方来到公证处,卖家携带所有房屋证明材料原件,公证处再次进行审核,包括再次查询该房产是否在这交易之中抵押出去的情形。确认无误,公证处出具临时公证书,买家将银行支票即全部房款交给卖家,卖家将房屋钥匙交付给买家。公证书正式版本,要在几天后出具,买家需要到税务部门缴纳房产税费,而后到政府的房屋登记部门,将正式的公证书盖章登记,才形成了一本完整的正式的房屋产权证书,也就是说,虽然公证当天交易完成,房屋所有权视为转移,但是仍旧存在瑕疵,并没有完全正式的房屋登记手续,但是公证完成当日,公证处会通知房屋登记部门,该房产的所有权人已经变更,房屋登记部门会载入系统,等待变更后的产权人办理正式的房屋登记手续。

  在西班牙,公证人事务所为“NOTARIA”,公证人职业资格,也是要通过职业考试取得资格证书的。这个资格证书,很难取得,一旦拿下,可以看出,权责分明,责任重大。法律确实赋予了他们很大的权利,但同时他们也承担了很大的责任。当然,不得不承认,他们的信息资源共享做的很到位,才可以第一时间查询到房屋的基本信息、房屋状况、债务情况等,大大降低了公证人合理审查义务中的风险。同时,公证人与政府登记部门的无缝对接,也使得买卖双方的风险不复存在。

  在被律师解释公证文书条款的时候,当我听到“您本次交易无欺诈、胁迫、在自己真实意思表示下签署该文件”时,便想起了我们的法律文中书经常、反复、高频率出现的那句,和这一句“异曲同工”,亲切异常。在整个交易过程中签署的各类文件,宣读的各类条款,也都似曾相识,丝毫没有陌生感,这也许就是我国取其大陆法精华后的结果吧。但是,不知我国法律何时可以赋予公证人这样的权利,也不知何时,我国信息共享可以达到一定便捷的程度。但我相信,指日可待。

  相信听我说了这么多,您对我国及西班牙的房屋买卖所涉及的公证事宜,略知一二了。总之,交易有风险,公证有保障。作为一名曾经的法律人,我一定会选择一种低风险的交易模式。希望,您也可以。

(责任编辑:王丽)
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