公证员提醒您,“借名买房”有风险,投资需谨慎
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稿件来源: 新疆乌鲁木齐法诺公证处微信公众号发布时间:2018-01-08 17:45:07

  作者 詹园园

  在生活中,常常会有这样的情况发生:单位分配的政策性房屋职工本人无力购买或无购买计划,由其亲属或朋友借用该职工的名义出资购房,并约定可以办理产权过户登记时,再由职工本人过户至出资人名下,即“借名买房”。借名买房的行为存在种种潜在问题,而想通过公证的方式保护这种“曲线买房”交易的买房人不在少数。针对这一现象,小诺对该问题在此答疑解惑,借名买房存在哪些风险或隐患?借名买房能否办理公证?怎样尽可能的降低风险保护自己的权益?通过下面的案例,小诺带您一探究竟。

  现实案例

  李大爷的单位准备筹建集资住房,该集资住房的价格甚优,且又是重点小学的学区房。李大爷作为老职工享有购房资格,一心想买上房子留给孙子上学用。但李大爷的原配王大妈身体健康状况一直不好,积攒的存款大多用于给王大妈治病,李大爷无力购买该房,于是和儿子李磊、李建、李诚商议决定,由李建出资购买该房屋。王大妈病逝后,李大爷认识了赵大妈并准备结婚。2011年5月,李建以李大爷的名义和单位签订了购房合同,使用了李大爷和王大妈的工龄,缴纳了购房款。2011年6月,李大爷和赵大妈登记结婚。2016年7月,该房屋的房产证办理下来,房屋登记在李大爷名下。2016年9月,李大爷病故。李磊和李诚要求分割李大爷名下的这套房屋。李建拿出李大爷2011年写的一个说明,该说明记载:房屋是由李建出资,借李大爷的名字购买的,房子应归属于李建,和其他任何人没有关系。李大爷去世后过户给李建,李磊和李诚要配合,不要为了争抢房产伤了亲情。

  这时,赵大妈拿出一份李大爷2015年办的遗嘱公证,遗嘱内容显示该房产由赵大妈一人继承。现赵大妈要求继承该房产。李家三兄弟之间的纠纷还没解决,赵大妈又拿出了公证遗嘱,李建不知如何解决,遂向公证机构寻求帮助。

  公证员说

  该案例中,虽然李大爷与李建之间有书面说明约定了该集资房系李建借用李大爷名字购买的,房子归李建所有,并且房屋购买后一直由李建实际占有、使用、支配,所有水、电、煤等费用也是由李建缴纳,购房的合同、付款的发票、房屋所有权证等购房原始材料都是由李建持有。但根据《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。因此该房产未登记至李建名下时,不能仅根据李建与李大爷的约定立即发生变动,双方之间存在的是债权债务关系,不具有物权效力。故李大爷于2015年办理的遗嘱公证合法有效,该房产应由赵大妈一人继承。

  在借名买房中,出名人(职工)与单位之间的房屋买卖合同是真实有效的,并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记,故出名人是唯一合法的房屋所有权人,借名人与出名人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人,没有直接设立房屋所有权的法律效力,借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。如北京高院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(京高法发[2014]489号)第十条中即规定:“借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,法院应当向其释明,告知其可以提起合同之诉,要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”

  能否对借名买房这一行为办理公证?

  答案是:不行

  从实践中的借名买房纠纷案件看,当事人借名买房往往是违反国政策规定购买政策性保障住房,规避限购政策、信贷政策的目的。虽然这些政策性文件均非法律、行政法规,但保障性住房限购政策是为了保障城市中的低收入群体和住房困难群体的住房需求,普通商品房限购政策、信贷政策是为了实现国家对房地产市场的宏观调控目的,当事人之间通过借名买房行为,实际上是对这些政策的架空。所以,借名买房协议因不符合公证真实、合法的基本原则而不予受理。

  借名买房中存在哪些风险和隐患?

  针对出资人而言:

  出名人主张房产归其所有

  出名人主张不仅法律上房屋归其所有,实际上也是自己出资购房。出资人的出资只是借款,最多比照民间借贷的利率返还本息。此种情况下,出资人将享受不到房屋增值的利益。

  房产被出名人出售

  由于出名人是登记权利人,如果持有产证办理了房屋买卖、赠与手续,则买家在不知情的情况下,可以善意取得房屋的产权。

  房产被出名人办理抵押登记

  出名人可以持房产证去银行办理抵押登记,甚至向高利贷借款,导致房屋被抵押登记,对出资人日后处理房屋带来很大的麻烦。

  房屋被司法查封

  如果出名人身上背负债务,债权人可以在起诉出名人的同时要求查封出名人名下的房屋,一旦被查封则房屋无法过户。

  房产被分割、转移、继承

  如果出名人离婚,房屋可能被算作夫妻共同财产进行分割;也可能在婚内就被恶意采取加名、减名的形式过户到出名人配偶名下;如果出名人去世,出名人的继承人会主张继承该房屋。

  出名人不配合过户

  如果出资人是由于限购不能署名,往往约定在其符合过户条件的时候办理过户手续。但是届时出名人可能不予以配合。

  同样,如果出资人有将房屋出售、赠与他人的意愿,出名人也可能不予以配合。

  针对出名人而言:

  相对来说,出名人(登记权利人)的风险比较小,但是一旦不慎也会造成不小的麻烦。

  失去购房资格、优惠机会

  以上海为例,购房的数量有限制,一旦协助办理借名购房,将被挤占一个购房名额。

  如果购房需要的是登记权利人的资格、条件以享受优惠,借名购房后登记权利人将丧失了再次享受该优惠条件的机会,如首套房优惠政策、抽签摇号所取得的序位、被取消经济适用房资格等。

  可能影响信用

  出资人往往并非全款购房,而是以出名人名义办理了按揭手续,由出资人实际偿还房贷。一旦出资人未按时还贷,银行会直接向出名人要求还款,同时影响出名人的信用资质。

  财产被混同

  如果出名人涉诉,法院在查明被执行人财产时,将会把借名购房的该房屋视为出名人的财产,可能会将之作为被执行人生活所必须的财产予以保留,但执行其他财产,导致出名人实际上生活所必须的财产被执行。

  确因借名买房产生纠纷,怎么办?

  因借名合同而引起的诉讼中,也有法院认可借名合同从而确认不动产权归属于出资方的成功案例,那么借名购房之后,有哪些措施可以将风险降到最低,小诺为您一一道明:

  出名人与借名人之间签订借名买房协议,以书面方式确定该房产的实际出资人和权利人,明确约定房子是由借名人出资,以出名人的名义购买,等房产证明办理好之后,借名人需配合出名人办理过户。

  借名人需保留好交纳房款的凭证,最好是从自己名下账户转账或付款的记录,如果是分期付款则需要保留每次付款的凭证。同时还应留存水电费、物业费、装修合同以及整修费用的凭证。

  借名购房不能违反法律及政策的规定,对于有限制条件的,需符合购买时的限制条件,否则即便签署了借名买房协议,也会被法院认定为协议无效。

  近年来房价大幅上涨,面对巨大的经济利益,出名人事后常常为一己私利否认借名购房事实,拒绝履行办理房屋过户手续。虽然有上述措施可以降低风险,但是在实际的诉讼纠纷中,借名人对自己是实际产权人这一点上承担着很大的举证责任,稍有不慎即因合同无效而败诉,导致房财两空。小诺提醒您,借名买房有风险,投资需谨慎。

(责任编辑:王丽)
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