租房容易收房难,怎样摆脱单方收房困境?
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稿件来源: 明信君微信公众号发布时间:2018-01-16 10:11:21

  租房容易收房难,怎样摆脱单方收房困境?

  房屋租赁合同是一种房屋所有权人将房屋的使用权有偿转让给承租人的法律关系。房屋租赁极大地缓解了不动产使用的刚需,也成为了房屋投资的渠道,在资产配置中,出租房屋也是种不错的“被动收入”投资。然而,租房容易收房难,房屋租赁中纠纷不断,这时怎么办呢?司法部于2017年底发布了第一批公证指导案例,今天,明信君就结合咱司法部的指导案例来和您聊聊房屋租赁中怎样摆脱单方收房困境。

  案件概况

  甲公司系北京市朝阳区一写字楼的出租人,在以往的租赁经营中,经常出现租户租约到期后锁门跑路或者失联,房屋无法腾退,也无法顺利续租的情况,导致遭受损失。2016年4月,甲公司与新租户乙公司的代理人共同来到北京市某公证处,申请办理租赁合同公证。双方约定,如果乙公司不按期交纳租金和物业费,经催告仍拒不交纳或者失联的情况下,甲公司有权解除合同并将出租房屋收回。在公证员的建议下,双方还在合同中明确用于催告的联系地址、电话、电子邮箱等信息,腾退出租房屋的条件,以及房屋中存放物品的处理方式。乙公司当场表示,如果自己违约并出现甲公司单方收回房屋的情形,同意其自行处置房屋内物品。

  几个月后,乙公司以“内部装修”为由突然关门,迟迟不营业并无法联系。按照合同约定多重联系无果,公证处确定乙公司符合合同中对于“经催告失联”的认定情形。经甲公司申请,公证员会同居委会工作人员、甲公司工作人员一同进入租赁办公场地现场,进行物品清点,全程进行录像。清点完毕后,物品交由甲公司按照合同处理。甲公司顺利收回了出租房屋。

  案件要点

  1.租赁合同双方的预先约定。

  出租人单方腾房,需要有双方在租赁合同中明确约定,为解决收房难,出租人和承租人应当在合同中明确“承租人不履行或不完全履行合同义务时,出租人有权单方收回出租房屋”,其中还应当明确不履行或不完全履行合同义务的情形,包括拖欠租金、租期届满时不腾退房屋等;明确出租人单方收回房屋前应履行的催告义务,用以催告的联系地址和电话,以及收回出租房屋的条件。还有,别忘了,协议申请办理公证,能得到更高的法律证据固定哦。

  2.详尽的催告联系方式预留

  出租方应有法律证据意识。对于租金缴纳方式、途径等预先约定,并且保留相关证据。要求承租人提供详尽的催告联系方式,比如:电话、电子邮件、QQ号、文书送达地址等。出租方负有多方催告的义务,这些联系方式可以给出租方更多的接触面来确定承租方是否真的“失联”,以确定承租方的违约事实。

  3.认真细致的现场清点保全公证

  出租人是否有权利清理自己房屋中的他人物品?这其实还真是个严肃的法律问题。在房屋的所有权与房屋的使用权对抗的时候,应该在事先有明确约定、且有第三方见证的情况下,才能开始清理事宜。前两个条件满足时,出租人可以向公证处申请现场的清点保全公证。公证员可以根据申请,清点存放在出租房屋中的财物,登记造册、拍照摄像,全程保全清点过程,封装财物并交由出租人按照约定处置。

  值得注意的是,如果租赁合同中没有承租人自愿接受出租人单方收回房屋的条款,且未经公证证明,在承租人违约又不腾退的情形发生时,公证机构是难以受理单方收回房屋的保全证据公证的。

  案件总结

  房屋租赁中会经常发生承租人不付租金或租期届满后不腾退房屋的情况。特别是一段时期以来,一些涉及非法吸收公众存款和集资诈骗的公司骗租写字楼物业,有关承租人进入刑事诉讼程序后,依法出租人既联系不上他们,也很难将房屋收回后再次出租。公证机构可以根据申请,为出租人和承租人办理租赁合同公证,明确载明承租人不履行或者不完全履行合同义务时,出租人有权单方收回出租房屋,帮助守约方依法及时收回出租房屋,防止损失扩大,维护守约方的合法权益。

  小黑板:

  保全证据公证:是指公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请,依法对与申请人权益有关的、有法律意义的证据、行为过程加以提取、收存、固定、描述或者对申请人的取证行为的真实性予以证明的活动。

(责任编辑:王丽)
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